Rekordowa średnia a rzeczywistość rynku
W maju 2026 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów w Warszawie zbliżyła się do 20 tysięcy złotych. Taka informacja może sugerować, że rynek nieruchomości przeżywa gwałtowny wzrost, a zakup własnego lokum staje się coraz bardziej nieosiągalny. Jednak eksperci przestrzegają przed pochopnymi wnioskami.
Struktura oferty kluczem do zrozumienia
Jak wskazuje Marek Wielgo, analityk rynku nieruchomości i ekspert portali Rynek Pierwotny oraz GetHome.pl, wzrost średniej ceny niekoniecznie oznacza, że wszystkie mieszkania drożeją w równym stopniu. W rozmowie z Darkiem Dziduchem na kanale Biznes Info zwrócił uwagę, że za rekordową średnią stoi przede wszystkim zmiana struktury oferty. Deweloperzy w ostatnich miesiącach wprowadzili na rynek więcej lokali w segmencie premium oraz w najbardziej prestiżowych dzielnicach, co sztucznie podbiło średnią. Tymczasem w tańszych lokalizacjach, takich jak Praga-Południe czy Targówek, ceny rosły znacznie wolniej, a w niektórych przypadkach nawet spadały.
Mediana zamiast średniej
Wielgo podkreśla, że aby rzetelnie ocenić sytuację na rynku, należy odróżniać średnią od mediany. Mediana, czyli wartość środkowa, jest bardziej odporna na wpływ skrajnie drogich ofert i lepiej oddaje typową cenę metra kwadratowego. W maju mediana w Warszawie była niższa od średniej o około 15%, co oznacza, że przeciętne mieszkanie było dostępne za około 17 tysięcy złotych za metr kwadratowy. To nadal wysoka kwota, ale daje bardziej realistyczny obraz możliwości nabywczych.
Lokalne zróżnicowanie zamiast ogólnopolskich trendów
Ekspert apeluje również o zejście z poziomu ogólnopolskiego na poziom poszczególnych dzielnic. Rynek nieruchomości w Warszawie jest silnie zróżnicowany terytorialnie. Podczas gdy w Śródmieściu czy na Mokotowie ceny przekraczają 25 tysięcy złotych za metr, na Białołęce czy w Wesołej można znaleźć oferty poniżej 14 tysięcy. Podobne zjawisko występuje w innych dużych miastach, takich jak Kraków, Wrocław czy Gdańsk, gdzie inwestycje w centrach miast windują średnią, podczas gdy obrzeża pozostają relatywnie tańsze.
Co to oznacza dla kupujących?
Dla osób planujących zakup mieszkania oznacza to konieczność dokładnej analizy lokalnego rynku, a nie sugerowania się ogólnymi statystykami. Warto śledzić mediany cen w interesujących nas dzielnicach i porównywać je z ofertami z poprzednich kwartałów. Dodatkowo, specjaliści radzą zwrócić uwagę na wskaźnik dostępności mieszkaniowej, który uwzględnia zarówno ceny, jak i zarobki. W Warszawie wskaźnik ten w ostatnim roku nieznacznie się poprawił, głównie dzięki szybszemu wzrostowi płac niż cen mieszkań w tańszych lokalizacjach.
„Średnia cena to narzędzie dla makroekonomistów, ale dla kupującego mieszkanie może być pułapką. Zawsze patrzmy na konkretną ofertę i porównujmy ją z medianą w danej dzielnicy” – podsumowuje Marek Wielgo w rozmowie z Biznes Info.
Foto: images.pexels.com
📷 Galeria zdjęć
